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　　(二)土地使用权

　　1、土地使用权，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。

　　(广义)土地使用权，是指土地使用者依法对其取得的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。包括土地承包经营权、房地产市场中的土地使用权、土地租赁权等

　　(狭义)土地使用权,是指房地产市场中土地使用权，或者称之为可转让的土地使用权，是以房地产开发建设为目的而取得的对国有土地占有、使用、收益和处分的权利。

　　2、土地使用权的内容

　　(1)使用权。使用权是对土地的开发、利用的权利。使用必须依照法律和合同的规定进行，不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

　　(2)收益权。收益权是使用人享有使用土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得经济收人和孳息的权利。使用人取得土地使用权，其目的就是通过使用和经营土地，以获取一定的利益。

　　(3)处分权。土地使用权人的处分权不同于土地所有权人的处分权，在非所有人使用土地的情况下，使用人无权决定土地的最终命运，它只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。而且这种权利还因土地使用权取得方式的不同而有所区别，通过出让方式获得的土地使用权的处分权与通过划拨方式获得的土地使用权的处分权相比，其范围要大。

　　3、简述土地使用权的特征

　　答：(1)权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权。从国家土地所有权中分离出来的土地使用权，是一种独立的土地使用权。目前，我国集体土地不能直接出让用于房地产开发建设，但它可以根据法律规定形成土地承包经营权和农村宅基地使用权。

　　(2)客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。土地使用者一旦发现土地下层有矿藏、文物、埋藏物、隐藏物时，必须向国家有关部门报告，由国家开发或发掘。土地使用权人如要开发地下矿藏必须依法向国家取得采矿权。

　　(3)目的的特殊性。取得城镇土地使用权的目的在于进行房地产开发建设。这样可以把城镇土地使用权与农村土地承包经营权区别开来。